何謂農建地?是不是農建地都可以作為建築使用?農建地法規及農建地申請建築注意事項  

何謂農建地?是不是農建地都可以作為建築使用?農建地法規及農建地申請建築注意事項

這幾年來台灣房價高漲,特別以都市地區特別明顯, 所以許多購屋族放棄了市中心的房子,而選擇了相對便宜的市區外圍購屋置產, 使得都市計畫農業區「建」地目土地,也成為了自住客或投資客的投資標的,但農建地到底是農地還是建地呢?什麼叫農建地? 是不是所有的農建地都可以作為建築使用呢?農建地上蓋任何建築物都可以嗎?台灣農建地法規有哪些?在農建地蓋房子有哪些注意事項呢?
各位或許對農建地都是一知半解,因此造成近些年來台灣許多不動產房地產業者,辛苦開發購得之都市計畫農業區「建」地目土地,原來規劃要興建透天住宅別墅出售, 但在申請建築時卻出現政府營建機關無法順利核發建築執照,使得房產業者損失, 也造成交易糾紛。大家對於農建地之仲介買賣及合約簽訂時,必須特別小心,這裡介紹農建地的法規及開發建築等注意事項,提供給大家參考!

農建地緣起:

農建地是一般口語的說法,意指都市計畫區內的農業區中己蓋有房屋的「建」地目土地, 緣起係為保障都市計畫發布前已編定為可供興建住宅使用之建築用地, 或已建築供居住使用之合法建築物基地於都市計畫發布後經變更為「建」地目之農業區土地, 其所有權人既有合法申請建築使用及原有建築物之修建、改建、增建或拆除後新建之權益。

農建地法規:

一)農建地法規來源:都市計畫法台灣省施行細則第30條。
二)都市計畫法台灣省施行細則第30條內容: 農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、 編定為可供興建住宅使用之建築用地, 或已建築供居住使用之合法建築物基地者, 其建築物及使用,應依下列規定辦理: 建築物簷高不得超過十四公尺,並以四層為限, 建蔽率不得大於百分之六十,容積率不得大於百分之一百八十。
土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外, 不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者,得就地修建。但改建、 增建或拆除後新建,不得違反第一款之規定。

農建地申請建築注意事項:

一)基於住宅之目的申請建築之要件如下:農建地在都市計畫發布前已為「建」地目。編定為可供興建住宅使用之建築用地(如:非都市甲、乙及丙種建築用地)。或已建築供居住使用之合法建築物基地(建物用途須為住宅,不可為工廠)。
二)無法申請建築執照之共同主因為:
1) 於都市計畫發布後; 才申請地目變更為「建」地目。
2) 申請地目變更之證明文件; 為工廠使用而非供居住使用。
三)營建署92年5月28日營署都字第0920029923號函復以:「按都市計畫法臺灣省施行細則第30條有關農業區土地在都市計畫發布前已為建地目建築使用規定,係基於保障在都市計畫發布前已為建地目土地所有權人既有權益之考量,得依上開條文規定,申請建造執照;至都市計畫發布後,始將農業區田、旱地目變更為建地目者,並不適用上開規定,應依同細則第29條規定申請農舍建造執照。」

 

農建地問題:

(一)仲介或購買農業區「建」地目土地時:
1. 先查詢該區都市計畫發布日期。
2. 申請土地登記簿謄本查核地目變更登記日期是否於都市計畫發布以前。
3. 若地目變更登記日期是為都市計畫發布以後,則其用途須為供居住使用(可從使用執照或房屋稅單得知),不可為工廠或豬(雞)舍等其他用途。
(二)另農業區「建」地目土地,亦可能為合法申請變更使用之安養院、托兒所或幼稚園,宜謹慎查明。
(三)依使用規定方面,農業區「建」地目土地,其建築物除作居住使用外,僅得以第一層作小型商店及飲食店使用而不得作為汽車旅館使用。

 

因一般大眾對於農建地與農地使用上之差異易於混淆, 故特針對農建地與農地建築使用之比較整理如下表:

農建地與農地建築使用比較表

名稱

農建地

農地

土地使用分區

農業區

農業區

建蔽率、容積率

60%、180%

10%(建蔽率)

建築物型態

一般建築物

農舍建照

興建建築物

基地最小面積限制

2.5分

(733.5坪)

地上建築物

移轉限制

可自由買賣

滿五年

興建建築物

面積限制

建築物簷高不得超過14公尺,並以四層為限

建築物高度不得超過三層樓並不得超過10.5公尺,最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺

申請興建建築物

之限制

請興建農舍之申請人應為農民,且必須符合農業用地興建農舍辦法第三條之規定

法規

都市計畫法台灣省施行細則第30條

農業用地興建農舍辦法

農業發展條例


未來購買農業區「建」地目土地來做為一般住宅使用時,除了必須先查詢該區都市計畫發布日期,及申請土地登記簿謄本查核地目變更登記日期是否於都市計畫發布以前之外,因為農建地通常位於都市外圍地區且缺乏整體規劃,常未臨建築線或無道路可供進出通行,而無法建築申請,故開發時宜謹慎評估。

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